Räumungsklage abgewiesen – Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht in Aschaffenburg infomiert
Dieses Urteil des Amtsgerichts Aschaffenburg wurde von den Rechtsanwälten Markus Holzer und Nadja Goldmann erstritten. Wenn auch Sie Hilfe im Bezug auf Mietrecht benötigen, stehen wir Ihnen kompetent zur Seite.
In dem Rechtsstreit
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wegen Räumung und Herausgabe
erlässt das Amtsgericht Aschaffenburg durch den Richter am Amtsgericht H. auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 22.07.2010 folgendes
URTEIL:
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden sofern nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand:
Mit Mietvertrag vom 16.06./23.06.200x mietete die Beklagte von dem Kläger die Wohnung in der H-straße in H. , linkes Mietshaus, 1, Stock. Mit Schreiben vom 18.04,2009, 21.08.2009 sowie Schreiben vom 02.10.2009 wurde das Mietverhältnis seitens der Klägerseite gekündigt.
Der Kläger behauptet zudem, dass die Ehefrau des Vermieters, also des Klägers, von der Beklagten beleidigt worden sei; ferner gäbe es aus der Wohnung der Beklagten erhebliche Lärmbelästigungen. Die Klägerseite ist der Ansicht, dass ihr ein Festhalten am Mietverhältnis unzumutbar sei.
Der Kläger beantragt daher,
die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in der H-straße in H., linkes Mietshaus, 1. Stock, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einer Toilette mit Dusche und einem Kelleranteil zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie gibt an, selbst von der Ehefrau des Klägers beleidigt worden zu sein.
Das Geicht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 22.07.2010 durch Einvernahme der Zeugen N.-K. sowie G.
Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der Sitzung vom 22.07.2010 Bezug genommen Ergänzend wird auf sämtliche Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie alle sonstigen Aktenteile Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes gemäß den §§ 546, 542 BGB.
Durch die ausgesprochenen Kündigungen ist das Mietverhältnis nicht gemäß dem § 542 BGB beendet worden.
Kündigungen vom 18.04.2009 bzw. 21.08.2009
Die Kündigungen haben nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Gemäß dem § 569 Abs. IV BGB bzw. 573 Abs. III BGB sind die zur Kündigung führenden Gründe im Kündigungsschreiben anzugeben. Das Begründetheitserfordernis ist dabei Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung. Diesen Anforderungen werden die Kündigungsschreiben der Klägerseite nicht gerecht.
Die Pflicht zur Angabe der Kündigungsgründe gilt dabei nicht nur für Kündigungen nach § 569 Abs. I u. II BGB sondern auch für Kündigungen nach dem § 543 Abs. I u. II BGB (vgl. Schmidt-Futterer, § 569 BGB, RZ 71). Wird eine Kündigung auf sonstige Vertragsverletzungen gestützt so muss der Kündigungsberechtigte das beanstandete Verhalten des Kündigungsempfängers hinreichend genau beschreiben und die Zeit, den Ort und die näheren Umstände des Vorfalls (“wann, wo, was”) mitteilen. Ist der Kündigung eine Abmahnung vorausgegangen so muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass der Gekündigte nach dem Zugang der Abmahnung eine weitere, gleiche oder gleichartige Vertragsverletzung begangen hat. Es genügt dabei nicht, wenn zur Begründung lediglich auf die im Abmahnschreiben aufgeführten Beanstandungen Bezug genommen wird, weil der Kündigungstatbestand eine Fortsetzung des beanstandeten Verhaltens nach der Abmahnung voraussetzt. Bei einer Kündigung wegen einer Zahlungsunpünktlichkeit ist es regelmäßig erforderlich, dass der Vermieter die Zahlungseingänge in den maßgeblichen Monaten im Kündigungsschreiben aufführt, damit der Mieter weiß, von welchem Sachverhalt der Vermieter ausgeht {vgl. für alles Schmidt-Futterer, § 569 BGB, RZ 74, 75).
Diesen Anforderungen genügen die Kündigungen vom 18.04.2009 sowie 21.08.2009 nicht.
In der Kündigungserklärung vom 18. April 2009 ist nicht aufgeführt, welches Verhalten der Mieterseite tatsächlich den Kündigungsgrund darstellen soll. Es ist weder ein Ort noch eine konkrete Zeit benannt worden. Dies ist aber erforderlich, um der Mieterseite eine hinreichende Verteidigung gegen den in der Kündigungserklärung enthaltenen Vorwurf zu ermöglichen. Die lediglich pauschal gehaltene Erläuterung in der Kündigungserklärung: “Lärm ab 5.30 Uhr ist unzumutbar” reicht für eine wirksame Kündigungserklärung nicht aus. Auch die Bezugnahme auf vorherige Anschreiben ist nicht ausreichend um den Begründetheitserfordernissen zu genügen.
Die Kündigungserklärung vom 21.08.2009 genügt ebenfalls nicht den oben dargestellten Begründetheitserfordernissen.
Soweit die Klägerseite die ausgesprochene Kündigung hier auf Zahlungsrückstände stützt, handelt es sich hierbei um Zahlungsrückstände, zumindest so weit aus der Kündigungserklärung ersichtlich in Höhe von monatlich 40,00 EUR. Die Beklagtenseite soll sich mit 2 Monaten in Verzug befinden. Um welche Monate es sich letztlich handeln soll, lässt sich der Kündigungserklärung jedoch letztlich nicht entnehmen. Nach alledem ist für die Mieterseite gerade nicht erkennbar welche Vertragsverletzung ihr hier zur Last gelegt wird.
Auch der erneute Kündigungsgrund “insbesondere wegen falscher Beschuldigung und unzumutbarem Lärm” der angeführt wird, ist nicht hinreichend näher konkretisiert. Es bleibt letztlich vollkommen offen welches konkrete Verhalten der Mieterseite der Vermieter hier rügt.
Auch der Hinweis der Kündigung “wegen schuldhafter Verletzung ihrer vertraglichen Verpflichtungen” reicht als Kündigungsbegründung nicht aus. Die Wiederholung des Gesetzeswortlautes alleine macht eine Begründung der ausgesprochenen Kündigung nämlich nicht obsolet.
Nach alledem sind die seitens der Klägerseite ausgesprochenen Kündigungen vom 18.04.2009 und 21,08.2009 nicht geeignet das Mietverhältnis zu beenden.
Kündigung vom 02.10.2009
Die Kündigung vom 02.10.2009 hat ebenfalls nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt.
Grundsätzlich ist anerkannt, dass Beleidigungen Vertragsverletzungen darstellen wenn sie gegenüber dem Vertragspartner, dessen Stellvertreter, Beauftragten oder Mitarbeitern verübt werden. Es handelt sich im Regelfall um eine besonders schwere Vertragsverletzung, die zur Kündigung berechtigt. Allerdings ist auch hier das Verhalten der jeweils anderen Seite zu berücksichtigen (vgl. Schmidt-Futterer, § 543 BGB, RZ 182).
Die Vertragsverletzungen berechtigen nämlich nur dann zur Kündigung, wenn sie so schwer wiegen, dass dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Haben die an einem Streit Beteiligten wechselseitige Beleidigungen ausgesprochen, so scheidet eine Kündigung im Regelfall aus. Dasselbe gilt, wenn der Beleidiger von der Gegenseite provoziert worden ist, sei es durch unredliches Verhalten, einen abfälligen Gesprächston oder durch andere Vertragsverletzungen oder Unhöflichkeiten (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, § 543 BGB, RZ 183).
So verhält es sich im vorliegenden Fall.
Nach Durchführung der Beweisaufnahme und insbesondere nach Anhörung der Parteien ist das Gericht davon überzeugt, dass letztlich seitens der Ehefrau des Klägers, der Zeugin N.-K., zunächst Unhöflichkeiten bzw. Beleidigungen gegenüber der Beklagten ausgesprochen worden sind. Nach den Angaben sämtlicher Beteiligter und auch der vernommenen Zeugen hat sich der Vorfall am 21.09.2009, auf den die Kündigung gestützt wird, nämlich letztlich dergestalt dargestellt, dass die Zeugin N.-K. zunächst die auf dem Balkon sitzende Beklagte und die sich dort befindliche Zeugin G. sinngemäß dergestalt angesprochen hat:
“Seien sie doch mal leiser, das ist ja eine Lautstärke wie bei Asozialen”.
Daraufhin hat letztlich die Beklagte erwidert und im Wortsinn gesagt: “Der, der hier asozial sind, das sind sie”.
Hiervon ist das Gericht aufgrund der übereinstimmenden Zeugenaussagen und den Angaben sämtlicher Beteiligter überzeugt. Letztlich schildert der Kläger dieses Geschehnis genau so.
Es zeigt sich aber, dass dies kein zur Kündigung berechtigender Vorfall gewesen ist. Letztlich gingen die Unhöflichkeiten und Beleidigungen zunächst von der Zeugin N.-K. aus. Diese hat schließlich den Begriff “asozial” zunächst ins Gespräch eingeführt. Dass die Beklagtenseite diesen Begriff letztlich aufnimmt und an die Zeugin N.-K. zurückgibt, verwundert hier nicht. Letztlich ist die Beklagte von der Zeugin N.-K. provoziert worden.
Aus diesem Grunde kann auf das in der Kündigung gerügte Verhalten keine Kündigung gestützt werden. Es wäre zudem zu überlegen ob diesbezüglich nicht zunächst Abmahnungen hätten ausgesprochen werden müssen.
Nach alledem liegt keine das Mietverhältnis beendigende Kündigung vor.
Die Kostenentscheidung resultiert letztlich aus dem § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit resultiert aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 4560,- Euro festgesetzt.
Dieses Urteil des Amtsgerichts Aschaffenburg wurde von den Rechtsanwälten Markus Holzer und Nadja Goldmann erstritten.
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