Private Mieter: Mietausfall oder Zahlungsverzug der Mietzinsen durch die Coronakrise – wie sieht die Rechtslage aus?
Durch die Coronakrise kam es seit März 2020 bei vielen privaten Mietern zu einer Minderung ihres Einkommens. Dadurch kamen viele Mieter in die Situation, dass sie die Mietzinsen nicht mehr vollständig begleichen konnten. Die Bundesregierung hat deshalb für diese Fälle eine Ausnahmeregelung verabschiedet. Wie sieht diese Regelung aus und wie ist die Rechtslage Ende 2020?
Am 01.04.2020 trat Art. 5 des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht (BGB l. Teil I, S. 569 ff.) in Kraft. Ob eine Kündigungssperre in Kraft tritt, kann man in Zusammenhang mit Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 2 EGBGB (Nichtleistung der Miete in Zusammenhang mit COVID-19) erklären.
Nach Art. 240 § 2 EGBGB kann ein Mietverhältnis durch den Vermieter nicht allein aus dem Grund gekündigt werden, wenn ein Mieter vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 die Miete trotz Fälligkeit nicht leistet. Dies gilt jedoch nur, wenn die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Corona-Pandemie beruht. Falls der Mieter also in diesem Zeitraum seine Mietschulden nicht begleichen kann, weil er in Folge der Maßnahmen zur Eindämmung der Corona-Pandemie Einkommensverluste erleidet, dann darf der Vermieter nicht kündigen.
Es handelt sich jedoch nicht um einen Erlass der Mietschulden, sondern lediglich um eine Stundung. Die Mietschulden müssen bis spätestens 30.06.2022 zurückgezahlt werden.
Der Mieter muss den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtleistung der Miete glaubhaft nachweisen. Er ist jedoch vom Mieter nicht zu beweisen, sondern nur glaubhaft zu machen. Dies erfolgt etwa durch Vorlage eines Bescheides über staatliche Leistungen, einer Bescheinigung des Arbeitgebers oder anderer Nachweise über den Verdienstausfall.
Zum 01.07.2020 ist dieser besondere Kündigungsschutz ausgelaufen
Dieser Kündigungsschutz ist zum 01.07.2020 ausgelaufen. Seitdem müssen die normalen Mietzahlungen wieder aufgenommen werden, sonst drohen Mietern zivilrechtliche Maßnahmen bis hin zur Kündigung, wenn sie mit insgesamt mehr als einer Monatsmiete im Verzug sind. Bislang gibt es keine Hinweise darauf, dass der Corona-Sonderkündigungsschutz für private Mieter durch die Bundesregierung wieder aufgenommen wird (Stand Dezember 2020).
Gewerbliche Mieter/Pächter: Mietminderung und Kündigungsschutz während der Corona-Pandemie
Gerade bei gewerblichen Mietern / Pächtern führen die zivilrechtlichen Vorschriften zum Kündigungsausschluss zu großen Unsicherheiten. Grundsätzlich galt für Gewerbemieter bzw. -pächter das gleiche „Mietenmoratorium“ wie für private Mieter bis zum 30.06.2020. Diese Regel galt ebenso für Pacht und Grundstückspacht. Mieter bzw. Pächter konnten den Zusammenhang zwischen Corona und Zahlungsproblemen beweisen, wenn der Betrieb des Unternehmens bzw. des Geschäfts im Rahmen der Maßnahmen zur Corona-Bekämpfung durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt worden ist. Auch Gewerbetreibende müssen coronabedingte Mietrückstände bis 30.06.2022 zurückzahlen.
Das Gesetz führte allerdings zu großer Rechtsunsicherheit. Juristisch umstritten ist insbesondere, ob staatlich verordnete Einschränkungen und Verbote einen Mietmangel darstellen oder nicht. Zudem ist unklar, ob sich ein gewerblicher Mieter auf eine Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB berufen kann, weil dadurch ein Anspruch auf Vertragsanpassung oder Rücktritt vom Vertrag begründet werden kann. Bislang gibt es hierzu unterschiedliche richterliche Entscheidungen.Neuer Beschluss vom 13.12.2020: Angeordnete Schließung von Geschäften soll zukünftig als Störung der Geschäftsgrundlage dienen
Neuer Beschluss vom 13.12.2020: Angeordnete Schließung von Geschäften soll zukünftig als Störung der Geschäftsgrundlage dienen
Bislang wurde der Kündigungsschutz für Gewerbetreibende nicht verlängert. Am 13.12.2020 wurde jedoch durch Bund und Länder ein neuer Beschluss gefasst: Künftig sollen staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften als „Störung der Geschäftsgrundlage“ (§ 313 BGB) gelten und deshalb eine Anpassung des Miet- oder Pachtvertrags möglich machen.
Der neue Beschluss würde damit an die Maßnahmen zum Schutz gewerbetreibender Mieter aus dem Frühjahr anknüpfen. Zukünftig soll „gesetzlich vermutet“ werden, dass die Geschäfte durch die Covid-19-Pandemie von erheblichen Nutzungs-Beschränkungen betroffen sind und daher eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können.
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Quellen:
https://community.beck.de/2020/07/26/corona-mietkuerzung-und-streitverkuendung
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